La prima cosa che dobbiamo analizzare è scegliere se vendere o affittare l’immobile che abbiamo ricevuto, ovviamente si tratta di una scelta molto personale che può dipendere dalle situazioni e dalle esigenze di ognuno di noi.

Sicuramente la scelta classica è quella della vendita, tuttavia non è detto che sia sempre la scelta migliore, in quanto  mettere a reddito un immobile di cui non si è sostenuto il costo di acquisto garantirà una redditività in percentuale nel tempo sarà ben più alta di qualsiasi altro immobile acquistato per investimento . Questo discorso tanto più valido quando più i beni sono inseriti in grandi città o in zone con un elevata richiesta di locazione. In questi casi soprattutto, la vendita di immobile ereditato è una scelta da fare solo se si ha strettamente bisogno di liquidità per impellenti necessità di famiglia o di lavoro. In caso contrario, posso consigliarti, che la scelta migliore può essere quella di mantenerlo per avere un futuro costante reddito aggiuntivo a quello che già si possiede.

Se comunque la decisione è quella di vendere, vediamo ora come affrontare al meglio il processo della compravendita.

La vendita di queste tipologia di immobili, presente un iter che ha delle peculiarità rispetto alla tradizionale compravendita immobiliare, innanzitutto il caso sicuramente piu’ complesso è quando si eredita una quota e quindi la decisione delle vendita deve essere condivisa fra tutti i coeredi, così come anche l’accettazione dell’eventuale proposta di vendita, in caso di disaccordo si dovrà ricorrere all’istituto della divisione ereditaria che potrà essere amichevole ( tramite un trattativa interna si liquidano reciprocamente le quote) o nei casi piu’ difficoltosi si dovrà ricorrere ad una divisone giudiziale, che nei casi peggiori può portre ad una vendita coattiva del bene all’asta con successiva divisione del ricavato sulla base delle quote.

DOCUMENTI NECESSARI PER LA VENDITA

Oltre a tutti quelli presenti in ogni vendita immobiliare dobbiamo considerare un ulteriore documentazione:

• Dichiarazione di successione
• Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità

Volgiamo lo sguardo verso l’accettazione dell’eredità, è l’atto con cui l’erede di fatto accetta il lascito del defunto.

L’accettazione di eredità può essere di tre tipologia: tacita, espressa o con beneficio d’inventario.

TACITA

Avviene senza formalità ma si palesa verbalmente o, eventualmente, mediante atti o comportamenti espliciti dell’erede. Per esempio, nel momento in cui ereditiamo un immobile ne prendiamo possesso, lo utilizziamo, ne abbiamo accesso.

ESPRESSA

Prevede che il passaggio di proprietà sia sancito da una scrittura registrata, in cui la persona dichiara che accettare l’eredità e di assumerne il possesso.

CON BENEFICIO DI INVENTARIO

Quando accettiamo un’eredità ne accettiamo effetti attivi e passivi, ereditiamo anche eventuali debiti o gravami. Questo tipo di accettazione tutela l’erede dando lui tutti i diritti dell’eredità ma limitando i debiti al valore di quanto ricevuto, senza intaccare il patrimonio personale dell’erede stesso.

Nel caso di accettazione tacita è previsto un ulteriore atto la cosiddetta ” Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità”, di cosa si tratta? E’ un atto formale, normalmente fatto da notaio, che trascrive il fatto di aver accettato tacitamente l’eredità, nei registri immobiliari ( ovviamente se si ereditano immobili). Attraverso questo atto formale, dunque, il Notaio assicura al compratore che il venditore cede l’immobile essendone senza ombra di dubbio proprietario a seguito di accettazione tacita di eredità. Inoltre la trascrizione è il metodo di pubblicità immobiliare e quindi il venditore, trascrivendo per primo rispetto ad altri eventuali eredi non noti, mette questi ultimi in posizione di non poter appellare la vendita.

TASSE PER LA VENDITA DI IMMOBILE EREDITATO

La tassa di successione

E’ l’imposta calcolata sulla base della dichiarazione di successione, è l’alter ego della classica imposta di registro. Le aliquote:

• 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli;
• 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
• 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati;
• 8% senza applicazione della franchigia per tutti gli altri soggetti, tra cui anche il convivente.

IMPOSTA IPOTECARIA E CATASTALE

Vanno versate al momento in cui si eredita nella medesima misura delle normali compravendite nelle seguenti aliquote applicate al valore catastale.

• Imposta ipotecaria 2%
• Imposta catastale 1%

Nel caso gli eredi utilizzino l’agevolazione prima casa si applica il normale forfettario di 200€ cadauna.

Nel caso di applicata agevolazione prima casa l’eventuale rivendita del bene prima dei 5 anni sarà soggetta a compensazione dell’imposta. Questo ovviamente è possibile nel caso in cui l’erede che richiede l’agevolazione sia in possesso dei normali requisiti. La vendita di immobile ereditato non genera plusvalenza tassabile a prescindere dal periodo di possesso.

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Gli altri aspetti della compravendita sono i medesimi  di ogni altro trasferimento immobiliare, sono quindi necessarie l’Attestato di prestazione energetica, la Relazione Tecnico integrata di conformità urbanistico e catastale ( quindi è a carico degli eredi verificare che l’immobile non abbia abusi edilizi o difformtà catastali che impongono le pratiche di aggiornamento), la liberatoria dell’amministratore condominiale delle spese condominiali alla data del rogito.

Speriamo che l’articolo possa esserti stato utile, se possiamo darti una consulenza per vedere se è meglio vendere o affittare o per verificare tutti gli aspetti preliminari e tecnici della compravendita puoi contattarci.