l proprietario di casa ti può inviare la disdetta del contratto di locazione solo ed esclusivamente al termine del contratto stesso ( quindi al quarto oppure ottavo anno nei 4+4 oppure al terzo o al quinto anno nei 3+2) la distinzione che dobbiamo effettuare stà nelle motivazioni per cui un locatore può decidere di risolvere il contratto di locazione, in base a quale scadenza si vada in contro.
Al termine naturale del contratto, quindi una volta esaurito il rinnovo previsto ( ottavo anno nei 4+4 o quinto nei 3+2 ) il proprietario può manifestare la sua volontà di non rinnovare il contratto senza dover giustificare il motivo che, solitamente, è quello economico; dopo un tot di anni trascorsi il locatore non ritiene adeguato il canone di locazione e manda la disdetta al conduttore richiedendo delle nuove condizioni contrattuali, se l’inquilino accetta l’aumento, il contratto si rifà alle nuove condizioni, altrimenti il contratto si chiude e il locatario deve trovare un’altra sistemazione.
Le cose invece cambiano se il locatore desidera interrompere il contratto di locazione alla prima scadenza, ovvero al terzo anno ( nei 3+2) o al quarto anno ( nei 4+4) .In questo caso la normativa prevede l’esistenza di specifiche necessità del proprietario per far si che il contratto possa essere risolto.
Vediamo quali sono:
Le motivazioni sono quelle dell’art. 3 legge 431/98 dov’è prevista la facoltà del locatore di risolvere il contratto alla prima scadenza
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Solo ed esclusivamente in presenza di queste necessità il proprietario di casa può mandarti la disdetta del contratto alla prima scadenza.
La domanda sorge spontanea: ” Se il proprietario si inventa una balla per mandarmi via e poi riaffitta la casa a qualcun’altro? Come faccio ad impedirlo? ”
Fortunatamente il legislatore è stato lungimirante e, conoscendo l’indole Italiana media di interpretare la legge a proprio favore, ha stabilito nei 2 comma successivi delle regole che impediscano di fatto questo tipo di ingiustizia. Recitano infatti i comma 2 e 3:
2. “Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d)ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.”
3. “Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.”
Di fatto viene stabilita una sorta di penale che scoraggerebbe qualsiasi locatore da azioni scorrette nei confronti dell’inquilino, in modo che la legge venga applicata correttamente.
Quindi se il proprietario vuole mandare via l’inquilino prima dei 4 anni ( o dei 3 )o prima della scadenza naturale del contratto, deve avere dei validi motivi altrimenti sono guai!
