Recentemente  si parla sempre più spesso di vendita della nuda proprietà riservandosi il diritto di usufrutto

Ai sensi dell’ art. 832 c.c. il titolare del diritto di proprietà ha facoltà di disporre e di godere del proprio bene in modo pieno ed esclusivo, potendo pertanto decidere di ricavare attraverso lo stesso un reddito alienandolo o costituendo sul medesimo dei diritti reali minori (c.d. diritti reali di godimento) a favore di altri.

Quando il diritto di proprietà risulta “compresso” dalla presenza di altri diritti reali, come l’usufrutto , il proprietario conserva soltanto la “nuda proprietà”, ovvero rimane titolare del proprio diritto pur non potendo esercitare le facoltà di utilizzo sino all’estinzione degli stessi.

Tutto ciò premesso appare quindi evidente come sia possibile, per il proprietario,  alienare il diritto reale minore dell’usufrutto trattenendosi la nuda proprietà

COSA SIGNIFICA  QUINDI VENDERE LA SOLA NUDA PROPRIETÀ DI UN IMMOBILE?

Vuole dire vendere la propria abitazione, trattenendo per sé il diritto di usufrutto (operazione da prendere in considerazione per soggetti già di una certa età).
Questo diritto reale di godimento può essere contratto  per un tempo determinato o anche per tutta la vita dell’usufruttuario.

VANTAGGIO PER IL VENDITORE

Chi vende incassa il corrispettivo pattuito, che può essergli utile per il prosieguo della propria vita, ma al contempo può continuare ad abitarlo, o addirittura, se decide di andare a vivere altrove (per esempio da un figlio o in un istituto), può locarlo ed incassare il relativo canone.

VANTAGGIO PER L’ACQUIRENTE

Chi acquista spende meno (il corrispettivo sarà stabilito in funzione dell’età del venditore/usufruttuario), ma entrerà in possesso del bene solo al momento in cui cesserà l’usufrutto (normalmente con la morte dell’usufruttuario).

Quindi questo contratto presenta una componente di variabilità dovuta all’incertezza del decesso del nudo proprietario, in quanto in quel momento l’usufruttuario diventerà pieno proprietario.

QUALI SONO I DOVERI DELL’USUFRUTTUARIO?

• L’usufruttuario può godere in modo ampio del suo bene, ma non può cambiarne la destinazione economica.
• Spese a suo carico: amministrazione e manutenzione ordinaria, nonché le riparazioni straordinarie nel caso in cui queste dipendano da mancata manutenzione ordinaria. Deve però corrispondere al nudo proprietario gli interessi sulle somme spese per le riparazioni straordinarie. Quanto detto sopra, relativamente alla ripartizione delle spese, vale anche per le spese condominiali, ordinarie o straordinarie.
• Imposte gravanti sull’immobile, finché dura il suo diritto.

CHE DIRITTI HA E COSA PUÒ FARE IL NUDO PROPRIETARIO?

• Al nudo proprietario spettano, come visto, le riparazioni e spese straordinarie relative all’immobile.
• Egli può vendere a terzi in ogni tempo la nuda proprietà acquistata, salvo sempre l’usufrutto in capo all’originario proprietario.

QUINDI COME SI PUÒ STABILIRE IL PREZZO DELLA VENDITA DI UN IMMOBILE CON RISERVA DELL’USUFRUTTO IN CAPO AL PROPRIETARIO?

Il prezzo di vendita, come al solito, lo fa il mercato ma ogni anno il ministero competente stabilisce, ai fini fiscali, quanto valga l’usufrutto rispetto alla proprietà, naturalmente il tutto rapportato all’età dell’usufruttuario (più l’usufruttuario è avanti negli anni e minore sarà la sua aspettativa di vita, di conseguenza, maggiore sarà il valore della proprietà e minore quello dell’usufrutto).

Questa tabella percentuale (VARIA OGNI ANNO A SECONDA DEL TASSO D’INTERESSE LEGALE IN VIGORE) potrà essere di ottimo aiuto per fissare un prezzo ed iniziare una trattativa tra le parti.