Spesso un passaggio che precede l’acquisto è quello del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”). Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Nel compromesso devono essere indicate in modo chiaro, le generalità delle parti, le caratteristiche e i dati catastali dell’immobile, il costo e le modalità di pagamento e la data di stipula del rogito con relativa consegna dell’immobile, inoltre deve essere indicato che l’appartamento sarà venduto senza gravami, vincoli o ipoteche e completamente regolare sotto il profilo urbanistico.
Registrazione del contratto preliminare
Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. A tale adempimento sono tenute le parti e anche l’agente immobiliare incaricato della vendita. La registrazione va fatta entro 20 gg. dalla firma del preliminare, oppure 30 gg. se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico. L’imposta di registro va versata in misura fissa € 200,00 se non v’è pagamento di prezzo; qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, con il minimo di € 200,00 salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. In presenza di caparra sarà necessario inoltre versare un’imposta proporzionale pari al 0,50% dell’importo della caparra. L’imposta di registro proporzionale (quindi quella riguardante le caparre e gli acconti) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile.
Trascrizione del contratto preliminare
Una forma di tutela molto importante soprattutto per colui che intende acquistare è la c.d. trascrizione del preliminare; il nostro ordinamento (art. 2645-bis codice civile) contempla infatti la possibilità che il contratto preliminare di compravendita di beni immobili possa essere trascritto nei Registri Immobiliari (ossia nei registri pubblici nei quali sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc.).
L’utilità della trascrizione deriva dal fatto che, una volta trascritto il preliminare, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente che riguardi l’immobile in questione non avrà effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Inoltre la trascrizione ha un effetto “prenotativo”, vale a dire che, quando si otterrà il trasferimento definitivo, anche per via giudiziale, gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare.
Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
