Per plusvalenza si intende la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quest’ultimo aumentato dei costi documentati (es. costi di ristrutturazione). In determinati casi, la plusvalenza può rappresentare un reddito e, quindi, puo’ essere tassato.

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili per i privati: si applica per le operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenze nelle transazioni immobiliari dei privati viene applicata alle cosiddette operazioni speculative, ovvero quando viene rivenduto (cessione a titolo oneroso) un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In questo caso il venditore (o i venditori) sono soggetti a tassazione poiché la plusvalenza rappresenta un reddito.

Precisiamo che la plusvalenza non riguarda gli immobili acquisiti per successione, ma solo quelli “acquistati” a titolo oneroso.

Come calcolare i 5 anni nel caso di immobili ricevuti per donazione

La regola dei 5 anni si intende dalla data di acquisto o di costruzione.
Bisogna fare attenzione nel caso di immobili ricevuti dal venditore per donazione: in questo caso il periodo di 5 anni non decorre della data di donazione, bensì dalla data in cui il donante ha acquistato o costruito il bene immobile.

Operazioni o immobili esentati dalla tassazione della plusvalenza

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili non viene applicata nei seguenti casi:

• nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di immobili acquisiti per successione
• nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica
• nel caso che la cessione sia una donazione.

Come si calcolano le imposte sulla plusvalenza

Nei casi previsti dalla normativa, la plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi”.

Reddito tassabile:  differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

• tassazione ordinaria. Il reddito da plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi, determinando così l’aliquota IRPEF;
• tassazione separata. Al momento della cessione, in sede di rogito notarile, alla plusvalenza viene applicata un’imposta sostitutiva del 20%.